こんにちはユレオです。
皆さんがお住いの自宅は賃貸ですが、それとも分譲でしょうか？
私は今住んでいる自宅は分譲マンションで、7年前の2012年頃に購入しました。
現在もそのマンションに住んでいるのですが、駅前がこの7年間で再開発されて、大規模なマンションが複数立ち上がっています。
新しいマンション立ち上がると、そのマンションのチラシがポストに投函されるのですが、新築マンションの販売価格が高くてびっくりしています。
本日はこの数年間の新築マンションの価格変動の動向や、今後の不動産価格はどうなるのかということについてお話ししたいと思います。
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◆記事の目次◆
本記事の内容
- 今は新築マンションの価格が高すぎる。
- 値段が高すぎて新築マンションの売れ行きが悪くなった。
- 将来は不動産価格が下落することがわかっている。
本記事では現在の新築マンションの価格帯や、この数年間で新築マンションの販売価格が大きく上昇していることについて解説しています。
また、2020年を境として不動産価格が下落に転ずることが予想される理由や、不動産業の方に聞いた｢不動産価格の未来」について記事にまとめています。
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新築マンションの価格が高すぎる
私は今の土地に移り住んで7年になるのですが、近所に新たに立ち上がるマンションの販売価格を見て、値段の高さにびっくりしています。
私が購入した当時は80㎡の新築マンションの価格帯は3,800万円くらいでしたが、最近は80㎡の新築マンションの価格帯が6,500万円くらいになっています。
駅前の再開発の影響で、私が住んでいる地域の地価は上昇傾向にありますが、不動産価格の高騰は全国的に起きており、2012年ころから土地の㎡単価が大きく上昇しています。
引用元：sumuzu
上記のグラフは2007年を基準として、東京23区のマンション、土地の価格がどれだけが変化したかを示すグラフですが、2018年の時点で133％まで上昇しています。
2007年以降、しばらくは㎡単価は下落傾向でしたが、2013年より上昇に転じるようになりました。
こうしたアオリを受けて、東京23区は2007年では１㎡が856,000円だったのに、2018年は１㎡が1,138,000円となっています。
その結果、東京23区の新築マンションの平均販売価格は2017年は7,000万円を超え、2018年には7,142万円にまでになりました。
えっ、マンションの平均販売価格が7,142万円？！( ﾟдﾟ)
信じられないことですが、東京２３区では新築のファミリータイプのマンションの値段は7,000万円以上が多数を占める状況になっています。
地方でも地価が上がっている
私が住んでいる地域は首都圏ではなく地方都市ですが、駅前の再開発の影響もあり、東京の土地以上に地価が上昇しています。
私の家の近所では2012年の頃は80㎡の新築マンジョンが3,800万円くらいで販売されていましたが、2019年現在は80㎡の新築マンションの販売価格は6,500万円となっています。
信じられん… 7年で価格が1.7倍とは…( ﾟдﾟ)
この価格の上昇は何も新築マンションに限った話では無く、中古不動産の価格についも軒並み上昇しています。
不動産屋に問い合わせたところ、私が7年前の2012年に購入した4,000万円で92㎡の新築マンションを現在売りに出した場合、4,700万円でも買い手が見つかるとのことでした。
おお！買ったときより値段が上がっている！(・∀・)
自宅を売却するつもりは無いですが、7年近く住んでいるのに不動産価格が上がっているという事実にびっくりしました。
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不動産価格は上がっているが給料は上がっていない
不動産の価格が上昇しているというのは景気が上向いている裏付けなのかもしれませんが、正直なところ実感が湧きません。
不動産の値段が右肩上がりになっているように、サラリーマンの給料も右肩上がりになっているかと言うと、実はそんなことはありません。
以下のグラフは近年のサラリーマンの平均収入ですが、平成21年（2009年）にリーマン・ショックで大きく下がった後は、それほど回復していません。
【サラリーマンの平均収入】
引用元：年収ラボ
つまりサラリーマンの年収は増えてないのに不動産価格は上昇しているのか…(´・ω・｀)
収入が増えていないのに不動産価格は上昇し続けているため、家を購入したい方がなかなか買えない状況が生まれており、実際に新築マンションの売れ行きはこの1,2年で鈍化しています。
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新築マンションが高すぎて売れなくなってきた
先日、不動産業を営む友人と話をする機会があったので、現状の不動産価格の上昇をどう見ているのかを聞いたところ、以下のような要因で値段が上がっているとのことでした。
- 純粋に土地の値段が上がっている。
- マンションを建てるための職人の人件費が上がっている。
- 東京オリンピックの影響で建材などの価格が上がっている。
- 施工主が価格を上げても売れると強気の価格にしている。
この数年間はマンション価格が上昇し続けましたが、なんとか売れ続けてきました。
しかし、昨年くらいから新築マンションの価格が上昇しすぎて、売れ行きが落ちており、代わりに中古住宅市場が活性化しているそうです。
その流れを受けて、中古不動産価格も上昇し、築年数が浅いものだと購入時期よりも高く売れることは珍しくはなく、私が住んでいる地域では駅前の再開発の影響もあって、中古不動産価格が驚くほど上昇しているとのことでした。
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不動産バブルは近々弾けるのだろうか？
現在不動産価格は全国的に上昇していますが、2020年の東京オリンピックが終わると不動産価格が下がると言われています。
不動産業を営む友人の話では、2020年を過ぎたらすぐに安くなるわけではないので、明確に値段が下がったと感じるのは、さらに数年後である2025年以降ではないかという話でした。
もちろん東京オリンピックが終わっても好景気が続いて、不動産価格が上昇し続ける可能性はありますが、サラリーマンの収入が増えないのに不動産価格だけ上がった場合、誰も買わなくなります。
そうすると当然ですが不動産価格の上昇が止まり、やがて下落に転じます。
すでに現時点で東京23区の新築マンションの平均価格が7,142万円と普通のサラリーマンであれば購入出来るような値段ではありません。
今は不動産を買うタイミングでは無い？
何かを購入する際は、誰しもできるだけ安く購入したいもので、特に不動産のような一生に一度の大きな買い物であればなおさらです。
私の近所の場合、80㎡の同じ広さのマンションでも購入時期が7年違うだけで2,700万円も購入価格差があるというのは驚きです。
ローンを組んで購入することを考えると、3,000万円以上の差が生まれるわけで、3,000万円を余分に払うぐらいであれば不動産価格が下落するまで、賃貸に住むというのは賢い選択かもしれません。
将来は不動産価格が下落することがわかっている
国立社会保障 人口問題研究所の研究結果によると、全ての都道府県において2030年には人口が減少して、2045年までに日本の人口は今より2000万人少ない1億0642万人になると予想しています。
人口が減るということは必然的に住むための家も少なくて済むようになります。
そして2033年の空き家率は30.2％まで上昇して、空き家数は全国で約2,150万戸になると予測されています。
世帯数は2019年をピークに5,306万5千世帯まで増えますが、その後は減少に転じて、2035年には4,955万5千世帯になると予想されています。
【総住宅数と空き家件数の移行】
引用元：野村総合研究所(2018)
将来は世帯数が減るわけですから、当然家が余るようになるため不動産価格が下落します。
不動産業界では不動産価格を下げないために、活用価値が低下した住宅を積極的に潰したり、中古住宅流通市場を整備して複数戸の住宅を1戸の住宅にリフォームして販売する対策などを考えているようです。
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最後に
この数年間の新築マンションの価格変動の動向や、今後の不動産価格はどうなるのかということについてお話ししてきました。
今は東京オリンピックの直前の建築ラッシュで、マンションだけでなくホテルも急ピッチで作られており、職人の人件費や建材が高騰していることから不動産価格が上昇しています。
そのため、今は不動産を購入するタイミングとしては良くはなく、これから新築マンションを購入しようと考えている方は、冷静に状況を見定めて時期をずらすのも一つの選択かと思います。
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