お金・収入

家を売る時、買う時に損しないためにぜひ読んでほしい記事 その1【家の住み替え】

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こんにちはユレオです。みなさん不動産を売買したことはありますか?

不動産売買には「家を買う」「家を売る」「土地を買う」「土地を売る」等、いくつかの取引の種類がありますが、持ち家の方が引っ越しとなった場合は、「持家を売却して新たに購入する」という不動産の取引を2回も行わなければいけません。(もちろん購入せず賃貸という選択もあります)

ユレオも住み替えをしたことがあり、不動産の売買の経験をしましたが、今度ユレオの実家が引っ越しをする為、住み替えの為にいろいろと動くことになりました。

なかなか経験することではないので備忘録と残し、これから家を売る人や買う人の手助けになればと思います。

なぜ引っ越しするのか

現在実家は持ち家で幸いにもローンは払い終えているらしいのですが、母は数年前に他界したため、父が一人で住んでいます。

年齢は70代前半で今のところ生活するうえで健康上なにも問題はありません。

家は2階建ての一軒家なのですが、一人で暮らすには広すぎるのと、使われない部屋が増えたことで、家の痛みが進むのではと危惧していました。

物件のスペックを簡単に説明すると築15年、5LDK、床面積150㎡、施工会社は大手ハウスメーカー、駅徒歩30分、田舎と街の中間で、24時間営業ではないコンビニと歩いていて通うには遠いスーパーが近所にあるといった具合です。

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あと、最近父の車のかすり傷が増えたことが心配で、本人いわく「駐車場に止めてたらやられた」というのですが、なんとなく運転中に縁石等にかすっているんではないかと思ってます。

うーん、これは父の免許書を返納してもらわないといけないかもなー

父にこの件で話したのですが、「免許返納はいや!」と反対するかと思ったのですが、意外とあっさり車を手放すのが良いのか―という話に収まりました。

そんなわけで父より住まいと生活に関して以下のような要望が上がったわけです。

  • 車を手放しても生活できる。
  • 一人暮らしに最適な広さ。今は広すぎる。
  • 二階は要らない上がらないし。階段邪魔。
  • 買い物が便利なところに行きたい。

あー、これ住み替えですね・・・完全に。

最初amazonとか宅配業者とか利用して車が無くても生活できるかシミュレーションしたのですが、駅まで車が無いと厳しい距離であったり、今はまだいいけど、5年後10年後を考えたら今ここで動いておかないと、問題を先延ばししているだけだし、これは腹くくって「住み替えやるか!」ってな感じでユレオも本腰をいれて動き始めました。

と、そんな感じで動き始めたのは今年の4月のお話です。

そういえば不動産は2020年まで売った方が良いんではという記事を目にしました。

2020年までに不動産売却した方が無難なワケ | 不動産購入や売却、相続、住宅ローンに強い不動産会社

この記事によると、2020年の東京オリンピック開幕までは価値が上がるのではないかといわれており、投資家の熱が高まり不動産価値は上昇しますが、不動産価値がずっと上昇するわけでなく、どこかで下落していきます。

ピークが2020年の東京オリンピックあたりだといわれており、その前までに不動産売却をした方が無難だと書かれています。

うーん、この記事の真偽はどうかわからないが、日本の将来の人口減少を考えると
早い方が良いんだろうなー

けど、同じ理屈でいうと買う時期としては今は高いんだよね?

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住み替えの前にすること

住み替えに必要のことは、何と言っても資金の確認です。

賃貸、持ち家等の選択で必要な金額に差はありますが、いずれにせよ動かせる資金を正確に把握することは絶対必要です。

当面調べる必要があるのは以下の3点。

  1. 現在の金融資産はいくらあるのか。
  2. 現在の一軒家はいくらで売れるのか。
  3. 住み替え先を確保するにはいくら必要なのか。

①に関しては父に金融資産を確認すれば問題ありませんが、②は不動産屋に査定してもらう必要があります。

③に関しては①と②を足した資産額を見ながら「持ち家」にするのか「賃貸」にするのか等の選択をすることとなります。

そんなわけで、不動産屋に実家の物件を査定してもらうことになりました。

そこで利用したサイトが以下のサイトです。

複数の不動産会社に一括査定してくれるサイトがあり、さっそく利用しました。

不動産一括査定サイトのおすすめは?【2017年の最新ランキング】

このサイトで見ると「不動産会社の参加数1000社以上!」とかなっているので、

「ええー、いきなり1000社から連絡あるとこまるなー」とか思って登録を進めると、

「査定を依頼できるのは不動産屋は6件です」と表示されました。

あれ?1000社はどうした?

どうやら全ての不動産屋が対応してくれるわけではなく、物件内容、住所等である程度の不動産屋に絞られるみたいです。

そんなわけで、1000社が6社になりテンションが下がりましたが、該当した6件に訪問査定の依頼を出しました。

さー、6件対応しないといけないなーと思っていたのですが、後日電話で返信があったのは3件の不動産屋のみ

おい、1000社はどうした?

残り3件のうち1件は自動返信メールで「近いうちに担当者がご連絡差し上げます」と
あるだけで連絡は来ず。残り2件はメールの返信すらありません。

ちょっといい加減すぎません?ユレオはがっかりです。

うーん、やはり物件の内容に魅力的が無いのが問題なのかな?

売るのが大変そうな物件は最初から相手してもらえないんだなーと世間の厳しさを目の当たりにしたわけです。

そんなわけで、本当に査定してほしい不動産屋には一括査定サイトを使わず、直接電話をして依頼することをお勧めします。

訪問査定を受ける準備

気を取り直して数少ない訪問査定を受け入れてくれた不動産屋の担当者に感謝しつつ、
日程を取り決め訪問査定の準備を始めました。

この時訪問査定に備えて行ったことは以下の4つです。

  1. 家全体を掃除する。特に水回りの風呂場とキッチンは重点的に。
  2. 家の不要なものを処分する。断舎利に目覚める。
  3. 窓ガラスを徹底的に磨く。曇りを残さない。
  4. 電球を一段階明るいものに交換する。

こんな感じです。掃除に関しては当たり前ですが、家を広く見せたりするために不要な家具を良い機会なので徹底的に処分しました。

なんで洗濯機が2台、ミシンが3台もあるんだよ!

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突っ込みを入れたくなりましたが、きれいさっぱり処分いたしました。

あとは家の中を明るく見せる為にガラスを徹底的に磨き、電球を一段明るいものに変えました。

というか元が暗かったのと節電という名の電球が切れたまま放置されてたので交換したところ、だいぶ部屋の印象が変わりました。

あとは訪問査定の時間ですが、天気のよさそうな日で昼を少し回った時間である13時に来ていただくようにしました。

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訪問査定の結果

そんなわけで3社のそれぞれの査定額が出ました。。。 うん?なんだこれ?

3社とも値段がてんでバラバラです。

土地の値段についてはどこも同じような数字なのですが、上物である建物の値段が全然異なります。

以下は土地建物の合わせた査定額です。

A社:2500万

B社:1500万

C社:2000万

こんなに査定額の差が出ることは予想してなかったで、少々面喰いましたが、少なくとも実家の価値は1500万以上はある!ということが分かったので、以下の計算で住み替え先を選定できるようになりました。

「金融資産の余力分」+「実家の売値(1500万)」=「住み替え先の家の価格」

少々長くなったので一旦はここまでとします。

次回は住み替え先の物件選びと値段交渉のお話です。ユレオは値段交渉でかなり成果を出せました。

続きの記事はこちらです。

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