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家を売る時、買う時に損しないためにぜひ読んでほしい記事 その3【家の住み替え】

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こんにちはユレオです。

先日不動産売買にまつわる記事を書いたところ、予想以上に皆様に読んで頂けて驚きました。

 

こういった一生に数度しかない経験を記事にするというのはそれなりに需要があるんだなーと思ったわけです。

本日は実家の不動の売却についてのお話ではなく、ユレオが以前住んでいたマンションを売却して引っ越したときのお話をしたいと思います。

転職による住み替え

長年お世話になった会社を去ることになり、新たな会社を移ることになったのですが、その会社が非常に遠方であった為、同時に住まいも新たに探す必要がありました。

流石に通勤片道4時間とか無理なわけで、単身赴任というわけにもいかず、家族を巻き込んだ住み替えを行うことになったわけです。

今回はこの時の不動産の売却にまつわるお話をしたいと思います。

当時は駅前の新築マンションに住んでおり、築年数も浅く物件としては好条件でした。

物件のスペックを簡単に説明すると築5年、4LDK、床面積90㎡、10階/19階、南東向き、駅徒歩4分、総戸数400世帯、といった具合です。

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不動産を売る為の契約

不動産を売るには当然不動産屋を仲介してもらいます。

この時、不動産屋に売却を依頼する方法として「専任媒介」「一般媒介」の2種類が存在します。

「専任媒介」とは1社の不動産会社のみに売却の仲介を依頼する方法で、「一般媒介」とは複数の不動産会社に売却の仲介を依頼する方法です。

こうやって聞くと「一般媒介のほうがいいやん!複数社が同時に売り主を探してくれるし」と思います。

ただ、どこの不動産屋も同じことをおっしゃいます。

「専任媒介にしていただければ全力で売ります!本気出すよ!!」

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うーん、一般媒介だと本気出してくれないのか?ユレオはこの返答に疑問を感じたのでこの二つの「媒介」を調べる事しました。

【一般媒介について】
一般媒介の場合は複数の不動産会社が同時に動くため、不動産屋から見るとどんなに頑張って顧客を探してきたとしても、先に取引が成立してしまい無駄に終わることがあります。
不動産会社は取引が成立して初めて利益が出せる為、一般媒介の場合はコストをかけて買主を見つける場合はリスクが発生します。

【専任媒介ついて】
専任媒介の場合は、不動産会社の1社だけに「専任媒介」で売却を依頼したとしても、その不動産会社だけでしかお客様を探すわけではありません。
専任媒介とした場合でも、不動産会社は、国土交通大臣指定の不動産流通機構へ物件情報を登録するする必要があります。
この情報は不動産会社同士が共有する為、物件の情報が広まらないということはありません。
不動産屋の視点から見ると専売にしてもらうことで取りこぼしのリスクが減るため、コストを多少かけても買主を探すことが出来ます。

以上のように素人視線で「一般媒介」と「専任媒介」を調べてどういった違いがあるのかは理解しました。

それでユレオはどうしたか

いろいろと悩んだのですが、ユレオは”一般媒介”にすることにしました。

物件が売れやすい地域や始発駅で駅前のマンションなど条件がよい物件は購入希望者が多いので、一般媒介で始めるのが良いとされてます。

理屈としては不動産屋がそれほど力を入れなくても購入したい人が多いからということになります。

3か月ほどそれで様子を見て売れない場合は”専任媒介”に契約を切り替えて売り主を探してもらおうと考えました。

これとは逆に物件が売れにくい地域や物件の場合は、”一般媒介”で始めるメリットが少ない為、初めから”専任媒介”で始めるのが良いと思います。

うちの実家がまさしくそんなケースだと思います。

ユレオのマンションは駅前でショッピングモールまで徒歩1分という好条件でした。

一般媒介で始める為、1社目の不動産屋に声をかけたところ、すぐに3組のお客を紹介できると返答がありました。

えっ!早すぎない?優秀すぎ!!

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そういえばポストに頻繁に「マンション売りませんか」というチラシが投函されていたのですが、どうやら「このマンションで物件を探している」という顧客を不動産屋がストックしているようです。

そりゃ「マンション売りませんか」というチラシが毎週のように入るわけですよ・・・

不動産屋から見れば、情報を左から右へ流すだけで100万近い売り上げが出るわけですから。

そんなわけでいきなり不動産屋に相談したその日のうちに3組の顧客を紹介したいという話になり、一旦は一般媒介ではなく専属媒介でお願いすることにしました。

おいおい、媒介の下調べはなんだったんだ…という結果になってしまいました。

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訪問査定を受けました

こうして不動産屋を1社に絞ったわけで、さっそく訪問査定を受けました。

築年数も浅く、売買が盛んに行われているマンションだったので、相場がしっかりとしていた為、訪問査定を受けた不動産屋と、別の不動産屋に机上査定していただいた結果にほぼ差がありませんでした。

不動産屋の提示した査定額を見てユレオの意向としてどうしたいかを考えた結果、「マンションの購入時の価格+5%」という価格で売りに出すことにしました。

「えっ!買った時より高く売るの?!」

という声が聞こえてきそうですが、この値段に設定した理由があります。

このマンションがある地域は駅前の再開発で広大な工場跡地を更地にして作られた街で、マンションができたときは周辺には商業施設は何もありませんでした。

それからしばらくして大型の商業施設が作られ、5年たってようやく街として成長して魅力的になりました。

騰落率を見てもこのマンションは下がるどころか上がっているので、不動産屋の見解でもこの値段でも十分買い手がつくとのことでした。

そんなわけでマンションの売却を始めたユレオですが、その後どうなったのでしょうか・・・

お話は続きます。

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