こんにちはユレオです。
前回の記事で実家の住み替えを考えて、現在の実家を売却した際にいくらぐらいになるのかを不動産屋に査定してもらいました。
前回の記事はこちら
査定の数値が業者によってばらばらであった為、少々不安が残りましたが、「少なくとも一番最低の査定額である１５００万の価値はあるはず！」と考えてその値段で売れることを前提に新しい住まいを探すことになりました。
つまり住み替え先の家の予算は以下のような形になります。
「金融資産の余力分」+「実家の売値（1500万）」＝「住み替え先の家の価格」
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新しい住まいの条件
新しい住まいに関して父の要望と現在の経常状況を見ていろいろとシミュレートした結果、以下のような条件で探すことになりました。
- 日常生活で車を必要としない。買い物は徒歩、駅も徒歩で行ける。
- 車を手放すので交通機関を利用しやすい場所。（バスターミナル、駅）
- 賃貸か持ち家かを悩んだが、資産として残る持ち家にする。
- 持ち家なので将来処分（売却）しやすいことを考慮する。
- 庭が荒れるとそのままになりそうなのでマンションが良い。
- 慣れ親しんだ今の土地をあまり離れたくない。
といった具合です。この①～⑥の条件を満たそうと考えると、実家近くの駅前のマンションということになりました。
住み替えといっても実家から10kmも離れない場所です。
新築にこだわりはないとのことなので、中古物件を探すことにしました。
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マンションの検索条件
駅前の周辺500m圏内で探したマンションの条件は以下の通りです。
- 資産価値が下落しにくい。（駅に近ければ近い方が下落しにくい）
- 管理が行き届いている。
- 大規模修繕が行われる直前くらいが良い。
- 今後の修繕積立金や管理費の増額が小額である。
- 空室率が低い。
- 住民の平均年齢が低い。
①については当然下がらない方が良いので、「可能な限り駅に近い」というのと、数年間の騰落率を調べて傾向を調べました。
ざっくり言うと「駅徒歩5分圏内」で探すことにしました。
幸いにもこの駅周辺はニュータウンで整備された環境で駅前徒歩5分圏内に中高層マンションがいくつかありました。この時点で３棟のマンションに絞れました。
②③④⑤⑥についてはどうやって調べようかと思案してたところ、不動産屋に聞いたらあっさりと教えてくれました。
②は実際のマンションの中を見せてもらい自身で判断したのと、理事会の議事録を見せてもらい、住民から「マンション設備に不満の声が上がっていないか」を確認します。
一番調べるのが難しいと思っていた⑥については難無く聞くことが出来ました。
なんで⑥の住民の平均年齢を気にしているかというと、平均年齢が高齢の場合は将来マンションが空室になり売りに出る機会が増えるからです。
不動産価格は需要と供給で決まるところもあるので、将来供給が増えると資産価値の下落や売却時に不利になると考えたからです。
条件に合うマンションを見つけた
そんなわけで条件い合う無事マンションを１棟に絞ったわけですが、次は部屋の間取りです。
広さについては父の一人暮らしなので60㎡くらいで十分かと思っていたのですが、父は荷物を収納したり、息子家族が帰省した際に泊まれるぐらいの広さはほしいとのことで、70㎡オーバーで探すことにしました。
この時「ファミリータイプ」と「単身用の広め」の部屋とどちらが売却時に有利か調べようとしたのですが、不動産屋の話ではその時々によって需要が異なるので一概に言えないとのことで、気にせず父の気にいる間取りにすることにしました。
階層と方角については父は特にこだわりが無いとのことだったので、こだわりが無いならと資産価値が下がりにくい南東の中高層階にすることにしました。
そんなわけで2DKの南東向き１０階前後の部屋を数件見て気に入った間取りが売りに出たので、購入することを決めて売り主と交渉することとなります。
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売主との交渉
気にいった間取りの部屋でしたが、売り主の提示した価格はこちらが希望した額よりも高く、提示額のままでは購入が難しい内容でした。
マンションの売値は路線価等の不動産価値と売り主の意向で決まります。
なので基準となる価格に、売り主が高く売りたいと考えた場合は
「不動産価値」+「売り主の意向」＝「マンションの売値」
になります。
この売主の意向というのは必ずしも「高くなる」わけではありません。
売り主が「とにかく早く現金が必要」とする場合は「安くなる」こともあります。
今回購入を検討したマンションは売り主の「高く売りたい」意向が強く、平均の相場よりも「7％」ほど高い値段でした。
こちらとして、今住んでいる家もあるので慌てて購入する必要もなく、相場相当の価格でなければ買わない旨を伝えて販売価格から「7％」下げた値段で交渉しました。
結果ですが、交渉はまとまらず別の買主との交渉に移ったようです。
しかし1週間後に同じ物件が値段を「4％」下げて再度売りに出たため、「3％」の値引きで交渉したところ、無事に交渉がまとまりました。
多少時間がかかりましたが、無事に当初の希望額で購入できたわけです。
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不動産屋との交渉
さて、売主との交渉と同時に不動産屋との交渉も行わなければなりません。
不動産屋は商売人です。虎視眈々と儲けれる機会を狙ってます。
まー商売人ですから当たり前のお話ですよね。
で、不動産屋と何を交渉するかというと、いわゆる仲介手数料や諸経費です。
こちらが特に何も言わなければだいたい以下のような諸費用を請求してきます。
- 売買契約印紙代
- 登記費用
- 固定資産税等清算金（その他清算金含む）
- 仲介手数料
- 建物火災保険
- 家財火災保険
①の印紙代は定額というか自分で取得しても不動産屋に任せても同じです。変額しません。
②の登記費用は不動産屋によって異なります。だいたい20～35万くらい差があります。
聞いたところでは最安は１６万の不動産屋があるみたいです。
ここは交渉の余地があります。ユレオは１０万円下げていただきました。
③は国の税金に関するものなので変額しません。
④は基本的に変額しないのですが、交渉次第では何とかなったりします。
基本的に売買代金が400万を超える場合は、「売買代金の3％（+6万円）」になります。仮に2000万だったら６６万円ということになります。
一見変額しないものかと思いますが、不動産屋も客を獲得するためにこの部分を表向き
「売買代金の3％（+6万円）」徴収しますが、後でキャッシュバックする形で値引き対応してくれるところがあります。
よくあるのが、「不動産を買うときは値引きは無理だが、売るときにうちを利用してくれくれるのならばその時の仲介手数料は半額にしますよ」とか交渉すれば引き出せます。
ユレオは買う際の仲介手数料を４割引きしていただきました。
⑤⑥に関しては、火災保険は入る必要がありません。入る必要がないですが不動産屋はしれっと諸費用に含ませます。あくまで任意のものですので、必要と感じたら自分で加入するスタンスで問題ないかと思います。
ユレオは②④⑤⑥の項目で値引き交渉できたのでトータルで、そこそこいい国産新車のバイクが買えるぐらい浮きました。
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最後に
このような感じで、４月から始まった実家の住み替え計画が着実に進行中です。
４月からのタイムラインは以下のような感じです。
- ４月上旬：不動産屋の訪問査定を受ける。実家を売却した際に得られる金額を調べる
- ４月中旬：住み替え先の候補地の選定。近所の駅前のニュータウンに決定する。
- ５月上旬：駅前のマンションの複数候補から１棟に絞り込む。
- ５月下旬：売り出しが出るたびに内覧する。
- ６月下旬：希望の間取りが見つかる。値段交渉に入る。一度目の交渉はまとまらず。
- ７月中旬：二度目の値段交渉に入る。無事に成立する。
なんだかんだで住み替えを決意してから４か月ほどかかりました。
まー、これから先実際に実家の売却や引っ越しの段取りなどのやることがいくらでもあるわけですが、とりあえず一旦落ち着いて今までの流れをまとめておくことで、今後家の売却や住み替えを検討されている方の情報としてお役にたてるかなーと思い備忘録としてまとめたしだいです。
当面は実家の売却とマンションの支払いについて具体的に進めるターンなのですが、進展がありましたら記事にしたいと思います。
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